Die Wartung der Therme liegt in der Verantwortung des Mieters, für Reparatur und Austausch ist der Vermieter zuständig. Eine Gesetzesnovelle beseitigt seit 1.1.2015 einen konfliktreichen Graubereich im Mietrecht.
Frau Müller ist Mieterin einer Altbauwohnung. Der Vertrag läuft auf fünf Jahre befristet. Der monatliche Mietzins beträgt 700 Euro. Zwei Jahre nach Anmietung fällt die Kombitherme aus, Frau Müller kann die Wohnung nicht beheizen und Warmwasser gibt es auch keines mehr. Die Kombitherme ist ein altes Gerät. Wird eine Reparatur überhaupt noch möglich sein? Der Austausch des Gerätes würde mehrere tausend Euro kosten. Frau Müller ruft bei der Hausverwaltung an ...
Frau Müller hat Glück. Seit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) ist bei vermieteten Wohnungen (im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) der Vermieter zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten verpflichtet.
Langes Ringen um Klarheit
Wer soll für die Reparatur oder Erneuerung einer kaputt gegangenen Heiztherme zuständig sein - Mieter oder Vermieter? Die Frage wurde in den letzten zehn Jahren immer wieder heftig diskutiert. Sie liegt im klassischen Spannungsfeld der gegensätzlichen Interessen von Vermietern und Mietern. Praktisch jeder schriftliche Mietvertrag enthielt eine Klausel, die den Mieter zur Erhaltung solcher Geräte verpflichten sollte.
Nach älteren Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes waren solche Klauseln grundsätzlich erlaubt. Verbrauchervertreter nahmen sich (auch) der "Thermenproblematik" an. Verbandsklagen wurden eingebracht und Musterprozesse geführt. Neue rechtliche Argumente wurden bis zum Obersten Gerichtshof durchgestritten.
Heiztherme oder Warmwasserboiler
Im Jahr 2006 entschärfte der Gesetzgeber die Situation für Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau). Hatte ein Mieter eine mitgemietete Heiztherme oder einen Warmwasserboiler auf eigene Kosten erneuert, stand ihm mit dieser Gesetzesänderung nun zumindest ein Anspruch auf teilweisen Kostenersatz bei Mietende gegen den Vermieter zu.
Der Oberste Gerichtshof gab den Argumenten der Verbraucherseite in vielen Punkten Recht. Es zeigte sich, dass ein Mieter im Regelfall - je nach Mietverhältnis sind unterschiedliche Regelungen zu beachten - vertraglich nicht wirksam zur Erhaltung der Heiztherme verpflichtet werden konnte.
Rechtlicher Graubereich
Für die meisten Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau, "professionelle" Vermietung durch einen Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes) war damit geklärt, dass jedenfalls der Vermieter diese Geräte erhalten musste. Andere Konsequenzen ergaben sich ausgerechnet für den, von der Thermenproblematik am stärksten betroffenen, Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Im Jahr 2009 stellte der Oberste Gerichtshof nämlich klar, dass in diesem Bereich auch der Vermieter nicht zur Erhaltung zuständig sei. Weder der Vermieter noch der Mieter müsse die Heiztherme reparieren oder erneuern. Man bewege sich hier im rechtsfreien Raum, der zwischen den gesetzlichen Pflichten des Mieters und jenen des Vermieters liege. Der Mieter habe zwar das Recht, auf Dauer der Beeinträchtigung den Mietzins zu reduzieren, der Vermieter könne zur Mängelbehebung aber nicht angehalten werden.
... endlich beseitigt
In der Praxis war man angesichts dieser sonderbaren rechtlichen Pattstellung vor große Herausforderungen gestellt. Jetzt war wieder der Gesetzgeber gefragt. Im Parlament konnte sich lange Zeit keine Mehrheit für eine Gesetzesänderung finden. Verhandelt wurde auch über eine umfassende Mietrechtsreform. Geeinigt hat man sich jetzt immerhin auf eine Neuregelung zur Thermenproblematik.
