Mietzins: Wertsicherung - Index, Inflation, Information

Manche Mietverträge sehen vor, dass der Mietzins erst nach Überschreitung einer Schwelle (z.B. fünf Prozent) erfolgen soll. Im Folgenden ein Berechnungsbeispiel für eine Wertsicherung mit so einer 5-Prozent-Schwelle.

Ein Mietvertrag wird im Jänner 2008 abgeschlossen; der Hauptmietzins beträgt zu dem Zeitpunkt 257 Euro. Die Wertsicherungsklausel sagt: Er soll entsprechend Verbraucherpreisindex 2005 wertgesichert sein. Indexveränderungen bis einschließlich fünf Prozent bleiben unberücksichtigt, bei Überschreitung der Schwelle wird die gesamte Veränderung berücksichtigt.

Sie können die Indexveränderungen (in %) aber auch einfach selbst berechnen. Die Formel lautet:
(neuer Indexwert dividiert durch Indexwert vom Vertragsbeginn) x 100 – 100 = Veränderung in %

Basis ist der VPI 2005 (rechnerisch-statistischer Bezugspunkt) - Indexwert 100
Einstieg in den Vertrag: Jänner 2008 – Indexwert 105,3
Kontrolle des Mietzinses im Oktober 2010, ob die 5-Prozent-Schwelle überschritten wurde – neuer Indexwert 110,1

Rechnung:
110,1 : 105,3 = 1,046
1,046 x 100 = 104,6
104,6 – 100 = 4,6% Steigerung

Die Veränderung beträgt 4,6 Prozent. Da der Vertrag eine 5-Prozent-Schwelle vorsieht, gibt es im Oktober 2010 (oder danach) noch keine Erhöhung. Erst mit dem Indexwert für Dezember 2010 (= 110,7) wird die 5-Prozent-Schwelle überschritten.

110,7 : 105,3 = 1,051
1,051 x 100 = 105,1
105,1 – 100 = 5,1% Steigerung

Aufgrund dieser VPI-Änderung kann der Hauptmietzins von 257 Euro wie folgt angehoben werden:
Hauptmietzins bisher: 257,00 Euro
Erhöhung um 5,10%: 13,11 Euro
Hauptmietzins neu: 270,11 Euro

Kategoriezins oder Richtwerte zur Hauptzinsbildung

Bei Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen, wird der Hauptmietzins in der Mehrzahl der Fälle nach dem System der Kategoriebeträge oder der Richtwerte gebildet. In diesen Fällen bezieht sich die vertragliche Wertsicherungsvereinbarung meistens auf die Veränderung der Kategoriebeträge oder der Richtwerte. Ein Beispiel: Der Hauptmietzins von 257 Euro wird wertgesichert vereinbart. Die Wertsicherung richtet sich nach der Veränderung der Kategoriebeträge bzw. der Richtwerte.

Bindung an Verbraucherpreisindex

Sowohl die Kategoriebeträge als auch die Richtwerte sind an den Verbraucherpreisindex gebunden und werden jeweils vom Justizministerium verlautbart. Für die Veränderung der Kategoriebeträge gilt eine 5-Prozent-Schwelle; die Richtwerte werden alle zwei Jahre neu festgesetzt (unabhängig von einer Schwelle).

2014 wurden die Kategoriebeträge und die Richtwerte durch Kundmachungen neu festgesetzt, beide mit Wirksamkeit von 1. April.

Wertsicherung geltend machen

Wo der Hauptmietzins gesetzlich beschränkt ist (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) und beim Entgelt gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der Mietzins bzw. Entgeltsbestandteil immer erst nach vorheriger Ankündigung durch den Vermieter angehoben werden. Danach muss der Mieter mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin den Wunsch des Vermieters nach Erhöhung erhalten haben. Kommt die Information später, so gilt die Erhöhung erst später – also ab dem folgenden Zinstermin. Abschicken darf der Vermieter das Erhöhungsbegehren erst nach der mietrechtlichen Wirksamkeit, das war 2014 der 1. April. Eine Mietzinserhöhung war daher frühestens für Mai 2014 möglich.

Mietzinsobergrenze darf nicht überschritten werden

Durch die Indexanpassung darf aber die sonst geltende Mietzinsobergrenze nicht überschritten werden. Kommt es dazu, müssten Sie als Mieter binnen drei Jahren ein Überprüfungsverfahren bei der Schlichtungsstelle (dem Bezirksgericht) einleiten. Dort können Sie als Mieter die Unwirksamkeit des übersteigenden Betrages geltend machen.

Formvorschriften nicht notwendig

Wo der Mietzins keinen Begrenzungen unterworfen ist, müssen auch keine Formvorschriften eingehalten werden. Hier kann der Vermieter die Wertsicherung auch rückwirkend (bis 36 Monate) fordern und verrechnen. Der Mieter hat keine Möglichkeit den Mietzins von der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.

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