Geldanlage: Immobilienfonds - Beilage im Anlage-Menü

15.3.2006

Geld + Recht Investmentfond

Produkte und Risiko vergleichen
Nur als Beimischung ratsam
Für Altersvorsorge geeignet

Vier österreichische Anbieter

Geldanlagen in Immobilien sind derzeit überaus beliebt. Durch die Börsenkrise skeptisch geworden, greifen viele Anleger zu Investments in handfeste Werte. Gewinner sind die in Österreich noch ganz jungen (offenen) Immobilienfonds, die erst seit zwei Jahren zugelassen sind. Die vier österreichischen Anbieter (BA-CA, Constantia Privatbank, Raiffeisen Capital Management, Volksbanken) verfügen nach eigenen Angaben bereits über ein Volumen von über einer Milliarde Euro.

Sicher und konservativ

Mit dem Risikoprofil einer sicheren, konservativen Veranlagung (der Real Invest Austria der BA-CA wird sogar als „mündelsicher“ angeboten) hat sich dieses Fondssegment einen fixen Platz in den Portfolios der Anleger erobert. Wer bereit ist, deutlich mehr Risiko einzugehen, kann an der Börse in Immobilienaktien investieren.

Krise in Deutschland

Wenig Freude haben heimische Fondsmanager mit den aktuellen Turbulenzen am deutschen Markt. Dort sind die Immobilienfonds ins Gerede gekommen, nachdem die Deutsche Bank ihren „Grundbesitz-Invest“-Fonds aus dem Handel genommen hat (siehe dazu: "Deutsche Immobilienfonds unter Druck"). Zwar hat die Krise in Deutschland noch keine konkreten Auswirkungen auf Österreich. Dennoch fragen immer öfter besorgte Anleger bei uns an, ob die gekauften Fondsanteile tatsächlich so sicher sind, wie die Experten beteuern.

Plötzliche Schließung deutscher Immobilienfonds

Zwei Faktoren sind für plötzliche Schließung mehrerer deutscher Immobilienfonds verantwortlich: Panikverkäufe nach Gerüchten über eine bevorstehende Neubewertung des Fondsvermögens sowie Verkaufsempfehlungen durch Ratingagenturen und dadurch ausgelöste Geldengpässe der Fondsgesellschaften, die zum Rückkauf verpflichtet sind.

Sichere Anlage

Abgesehen von dieser temporären Krise in unserem Nachbarland sind Immobilienfonds-Produkte grundsätzlich weiterhin als sichere Anlage zu sehen. Die Fondsanteile sind durch Immobilien (hauptsächlich gewerbliche Immobilien und Büroflächen in Toplagen) abgesichert, die in der Regel langfristig und wertgesichert vermietet werden.

Wertsteigerung und Mieteimkünfte

Die mit Immobilienfonds erzielbaren Renditen resultieren aus der Wertsteigerung des Fondsbesitzes sowie Mieteinkünften abzüglich Spesen und Verwaltungskosten. Der große Vorteil von offenen Fonds: Die Fondsanteile sind täglich fällig und werden jederzeit zum Tageskurs von der Fondsgesellschaft zurückgenommen. Beteiligungen an einzelnen Bauprojekten, wie geschlossene Immobilienfonds sie bieten, sind hingegen weniger flexibel und mit deutlich mehr Risiko behaftet.

Korrekte Bewertung

Die Entwicklung eines Fonds hängt unter anderem von folgenden Kriterien ab:

Rendite der Immobilie
Vermietbarkeit des Objekts
Standort und dessen Entwicklungspotenzial
Bautätigkeit in dieser Region (ein Überhang an freien Flächen wirkt sich negativ auf die Vermietbarkeit aus)

Deutsche Fonds waren überbewertet

Die Bewertung eines offenen Immobilienfonds erfolgt jährlich durch unabhängige Gutachter, wobei offenbar ein gewisser Interpretationsspielraum besteht. So gelten etwa die deutschen Fonds in der Branche seit Jahren als überbewertet. Die „Financial Times Deutschland“ hat vorgerechnet, dass die jährlichen Wertberichtigungen bis zum Jahr 2004 deutlich unter der Entwicklung der durchschnittlichen Büropreise lagen. Erst 2005 wurden über der Veränderungsrate des Gesamtmarktes liegende Wertberichtigungen vorgenommen. Was folgte, waren Verkaufsempfehlungen von Ratingagenturen. Mehrere Fonds mussten wegen des Verkaufsdrucks nach kurzer Zeit geschlossen werden.

Bargeld bitte warten

Die Schließung eines offenen Immobilienfonds ist zunächst nicht unbedingt ein Grund zur Besorgnis, sondern kann auch eine sinnvolle Maßnahme zum Schutz der Anleger sein. Beispielsweise macht eine rechtzeitige vorübergehende Schließung vor einer Neubewertung durchaus Sinn. Anderenfalls würden für Rücknahmen zu hohe Anteilswerte ausbezahlt, die letztlich das gesamte Vermögen schmälern. Ein weiterer Schließungsgrund ist ein überdurchschnittlich hoher Rückkauf, der den Fonds vorübergehend in Liquiditätsschwierigkeiten bringen kann.

Verkauf unter Zeitdruck

Die Fondsgesellschaft wäre gezwungen, entweder unter Zeitdruck Immobilien zu verkaufen oder einen Kredit aufzunehmen. Beide Maßnahmen können sich negativ auf das Fondsvermögen und die Rendite auswirken. Unangenehme Konsequenz für die Anleger: Sie können während der Schließperiode die Fondsanteile nicht in Bargeld umwandeln. Zudem ist unbestimmt, welchen Wert die Fondsanteile nach der Neubewertung haben werden.

Noch nicht viele Großanleger in Österreich

Theoretisch ist ein ähnliches Szenario wie in Deutschland auch in Österreich möglich. Der große Unterschied: Institutionelle Großanleger sind in Österreich noch nicht so stark vertreten. Ein vorzeitiger Ausstieg Einzelner wäre damit für die Fondsgesellschaft leichter zu verdauen als der Ausstieg einiger Großanleger (wie zuletzt in Deutschland). Zudem sind die offenen Immobilienfonds in Österreich noch nicht so verbreitet, das veranlagte Volumen ist vergleichsweise noch gering.

Immobilienaktien: mehr Risiko

Eine Alternative für risikobereitere Anleger sind Immobilienaktien. Acht Anbieter teilen sich derzeit in Österreich den Markt, allen voran Immofinanz, Immoeast und Meinl European Land. Eine Rücknahmepflicht wie bei den Fonds besteht nicht. Die Wertpapiere werden an der Börse zum Tageskurs gehandelt. Wertbestimmender Faktor ist wie bei allen Aktien das Vertrauen und die Zukunftserwartung in das Produkt bzw. Unternehmen. Durch die Börsendynamik ist allerdings auch das Kursrisiko bei Immobilienaktien deutlich höher. Das Gleiche gilt für Immobilienaktienfonds, die nicht mit offenen Immobilienfonds verwechselt werden dürfen.

Unsere Empfehlung: als Beimischung möglich

Finanzprodukte im Immobilienbereich können mit aller gebotenen Vorsicht zur Beimischung in ein bereits gut gestreutes Portfolio weiterhin empfohlen werden. Ob Fonds oder Aktien infrage kommen, hängt von der persönlichen Risikobereitschaft ab. Für die Altersvorsorge sind Fonds wegen der konstanteren Wertentwicklung geeigneter. Wie das Beispiel Deutschland zeigt, sind (vorübergehende) Wertverluste oder Schwankungen nicht ausgeschlossen. Generell ist eine Behaltefrist von mindestens fünf bis zehn Jahren anzuraten.

Deutsche Immobilienfonds unter Druck

In Deutschland haben sich in den letzten Monaten Anleger scharenweise aus (offenen) Immobilienfonds zurückgezogen. Ausgelöst wurde die Krise durch die Deutsche Bank, die im Dezember 2005 wegen einer Neubewertung des Fondsbesitzes kurzerhand den Handel ihres Immobilienfonds „Grundbesitz-Invest“ aussetzte. Die Deutsche Bank hat einen „fairen“ Wertausgleich zugesichert, was auf eine deutliche Abwertung hindeutet.

KanAm: Panikverkäufe

Eine Verkaufsempfehlung für Fonds von KanAm löste Panikverkäufe aus. Da zur Rücknahme verpflichtet, wurde rasch das flüssige Geld knapp. KanAm musste den Handel schließen.

Wie sich diese Vorfälle auf die Erträge der verbliebenen Kunden auswirken werden, ist noch ungewiss.

Immobilienfonds: Kompetent mit Konsument

Nur für Interessierte. Wer in Immobilien investiert (Fonds, Aktien), sollte Interesse für den Immobilienmarkt und dessen Spielregeln mitbringen.
Angebote vergleichen. Vergleichen Sie Produkte und Anbieter. Vor dem Kauf Prospekt einsehen. Auf angemessene Liquiditätsreserven achten.
Breit streuen. Wichtig ist ein regional bzw. international gut verteilter Immobilienbesitz. Risiken oder Schwankungen an einzelnen Standorten sind damit leichter auszugleichen.
Strategie hinterfragen. Informieren Sie sich über Ankaufspolitik, Objekte, Standorte, Kaufpreis und Ertragsstruktur (Nutzflächen, Mietverträge, Erhaltungszustand). Die Vermietungsquote sollte bei mindestens 90 Prozent liegen.