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Immobilienfonds

Auf Grund und Boden bauen

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Konsument 2/2004 veröffentlicht: 15.01.2004

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Strenges gesetzliches Korsett

Zwar stöhnen die Fondsmanager über die Vielzahl von Vorschriften und Bestimmungen, für die Anleger soll damit aber eine hohe Sicherheit garantiert werden.

  • Der Immobilienanteil muss bei mindestens 60 Prozent liegen; 40 Prozent können für liquide Mittel verwendet werden (z.B. Bankguthaben, Anleihen etc.).
  • Das Fondsvermögen ist überwiegend im EU-Raum zu investieren (80 Prozent).
  • Für die Ausgabe der Fondsanteile und die Verwaltung des Fonds wird eine Depotbank zwischengeschaltet, die der staatlichen Finanzmarktaufsicht unterliegt.
  • Die Fondsanteile müssen auf Wunsch jederzeit zurückgekauft werden (zum zuletzt veröffentlichten Kurs). Zu diesem Zweck sind ständig zehn Prozent des Fondsvermögens in kurzfristig verfügbaren Geldern zu halten. (Achtung: In Ausnahmefällen kann sich aus Liquiditätsgründen die Auszahlung um bis zu zwei Jahre hinauszögern, beispielsweise wenn gleichzeitig viele Anleger aussteigen wollen.

Hohe Kosten schmälern Rendite

So viel Sicherheit hat ihren Preis. Die Werbeprospekte locken mit einer Rendite von fünf Prozent und mehr. Netto (nach Steuer und allen Nebenkosten) werden die Ertragschancen vermutlich unter fünf Prozent liegen. Zum Vergleich: Deutsche Fonds brachten in den letzten fünf Jahren im Schnitt zwischen drei und sechs Prozent Ertrag pro Jahr. Insgesamt attestierte unser Schwestermagazin „ Finanztest “ (Ausgabe 3/2003) den deutschen Immobilienfonds „stabile Qualität und sichere Renditen“.

Diese Zahlen sind aber wegen der anderen rechtlichen Konstruktion in Österreich nur mit Vorbehalt übertragbar. Die Bewährungsprobe am heimischen Markt steht noch aus. Angaben über die Performance sind reine Absichtserklärungen, denen keine Erfahrungswerte zu Grunde liegen. Insbesondere in den Anfangsjahren müssen hohe Transaktionskosten beim Ankauf der Immobilien verdaut werden.

Gewinne mit 25 Prozent besteuert

Die Branche kritisiert steuerliche Nachteile: Wächst der Wert des Fonds – was einen rein fiktiven Gewinn bedeutet, denn die Immobilien werden ja nicht verkauft –, unterliegen 80 Prozent dieser Wertsteigerung einem Steuersatz von 25 Prozent. Insgesamt kassiert der Fiskus dreimal: bei den Mieterträgen, bei den Aufwertungsgewinnen und bei den Erträgen aus liquiden Mitteln (z.B. Zinsen, Dividenden). Trotzdem ist die Steuerseite im Vergleich zu anderen Immobilienprodukten relativ einfach: Alle Gewinne sind für den Privatanleger mit 25 Prozent besteuert.

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