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| „Uns wurde in den letzten Tagen ein Brief der Genossenschaft zugestellt, in dem uns mit Kündigung wegen Ruhestörung gedroht wurde. Tatsache ist, dass unsere Kinder (2 und 4 Jahre) gelegentlich durch die Wohnung laufen und sich altersgemäß verhalten. Kann uns die Genossenschaft wegen dieser normalen Kindergeräusche wirklich kündigen?“ |
Der Kündigungsgrund des Mietrechtsgesetzes wegen unleidlichen Verhaltens setzt ein rücksichtsloses und grob ungehöriges Verhalten der Mieter voraus, das den Mitbewohnern das friedliche Zusammenleben verwehrt. Auch eine lang andauernde unzumutbare Lärmbelästigung könnte diesen Kündigungsgrund erfüllen.
Das Nichtunterbinden des typischen Lärms, den Kleinkinder verursachen, wie gelegentliches Herumlaufen oder kurze Raufereien von Kleinkindern und Vorschulkindern durch die Aufsichtsperson wird nicht als ungebührliche Lärmerregung beurteilt. Ein Kündigungsgrund liegt daher nicht vor.
Anders verhält es sich nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes bei einer halbstündigen Rauferei zwischen 8- und 10-jährigen Kindern. Wird diese nicht unterbunden, so verstößt die damit verbundene massive Lärmentwicklung gegen ein Verhalten, wie es im Zusammenleben mit anderen verlangt werden muss. Eine einmalige Rauferei stellt bestimmt noch keinen Kündigungsgrund dar. Dieses Erkenntnis zeigt jedoch, dass bei älteren Kindern ein strengerer Maßstab anzulegen ist.
| „Ich möchte gerne meinen Eingangsbereich mit einer Videokamera versehen. Meine Wohnung liegt im Erdgeschoss und ich habe Angst vor Einbrechern. Darf ich das?“ |
Grundsätzlich fällt das Begehren eines Mieters auf Anbringung einer Videoüberwachungskamera unter § 9 MRG (= Mietrechtsgesetz). Das bedeutet, dass der Vermieter dieser Maßnahme zustimmen muss. Hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter seine Zustimmung verweigern darf, regelt diese Gesetzesbestimmung sowohl positive als auch negative Voraussetzungen.
Das sind z.B: keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters und ein wichtiges Interesse desjenigen, der diese Maßnahme vornehmen möchte. Der Schutz des Mieters vor Einbruch ist so ein wichtiges Interesse.
Andererseits stellen Bildaufnahmen im Privatbereich sowie fortdauernde unerwünschte Überwachungen eine Verletzung des geschützten Privatbereichs dar. Die Privatsphäre scheint für den Obersten Gerichtshof besonders schützenswert zu sein, sodass dem Mieter die Anbringung einer Videokamera nicht gestattet wurde.
| „Wir sind eine vierköpfige Familie und wollen unsere beiden nebeneinander liegenden Wohnungen verbinden. Brauchen wir dazu die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer?“ |
Ja. Zwar darf ein Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung grundsätzlich verfahren wie er möchte. Da derartige Änderungen allerdings Eingriffe in die Rechte anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen können, schränkt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Recht des einzelnen ein. Wenn für Änderungen auch allgemeine Teile in Anspruch genommen werden, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen. Wenn Sie die Wand durchbrechen um die beiden Wohneinheiten zu verbinden, dann werden dadurch auch allgemeine Teile, nämlich die Wände, in Anspruch genommen, sodass alle anderen Eigentümer zustimmen müssen.
Verweigert ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung, dann kann der änderungswillige Eigentümer vor Gericht gehen. Es gibt im Außerstreitverfahren die Möglichkeit, die fehlende Zustimmung durch die Entscheidung des Richters ersetzen zu lassen. Dieser prüft dann, ob die beabsichtigte Änderung einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Eigentümers dient. In vorliegenden Fall handelt es sich um das Interesse der Familie mit Kindern nicht in zwei getrennten Wohnungen zu wohnen, sondern in einem einheitlichen Wohnungsverband.
| „Ich bin Pianistin und Klavierlehrerin und muss selbstverständlich auch zu Hause üben. Wie lange darf ich das tun ohne Ärger mit meinen Mitbewohnern zu bekommen?“ |
Bei Klavierspielen handelt es sich in rechtlichem Sinn um eine Lärmimmission. Sie kann dann untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die ortsübliche Benutzung der Wohnung (= Nachbarwohnungen) wesentlich beeinträchtigt.
Bei den örtlichen Verhältnissen kommt es auf das konkrete Wohnviertel an und darauf, ob in dieser Wohngegend Klavierspiel üblich ist. Im Unterschied zu anderen Instrumenten wie Trompete oder Schlagzeug, die wegen ihrer besonderen Lautstärke in Proberäumen ausgeübt werden, ist das Klavierspiel im Wohnviertel grundsätzlich üblich, soweit es nicht um die Mittagszeit und während der üblichen Nachtruhe praktiziert wird.
In einer Oberstgerichtlichen Entscheidung wurde, was die Dauer des Klavierspielens betrifft, ausgesprochen, dass lediglich ein bis zwei Stunden noch als ortsüblich anzusehen sind. Tägliches Klavierüben im Ausmaß von vier Stunden wurde nicht mehr als ortsüblich qualifiziert.
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„Da ich zeitweise schlecht schlafe und sehr früh aufstehe, habe ich es mir angewöhnt um 5 Uhr in der Früh zu baden. Jetzt beginnen sich andere Mieter darüber aufzuregen. Kann ich nicht baden wann ich will?“ |
Wenn sich jemand in einem Mehrparteienhaus grob störend benimmt, kann auf der einen Seite der Tatbestand des Kündigungsgrundes nach dem Mietrechtsgesetz erfüllt sein, und/oder auch der verwaltungsstrafrechtliche Tatbestand der ungebührlicherweise störenden Lärmerregung. Es kann wohl niemandem verwehrt werden, die Verrichtungen, die mit dem normalen Bewohnen von Räumen verbunden sind, vorzunehmen. Auch wenn dabei Lärm erzeugt wird, ist das noch nicht verboten.
Werden diese Tätigkeiten jedoch zu einer Zeit durchgeführt, in der nach allgemeiner Lebenserfahrung die übrigen Mitbewohner Anspruch auf Ruhe besitzen, dann kann darin eventuell eine ungebührliche Lärmerregung gesehen werden. Im vorliegenden Fall ist das Baden zu ungewöhnlicher Zeit der Stein des Anstoßes. Durch das Ein- und Auslaufen des Badewassers und das Planschen in der Badewanne fühlen sich andere Bewohner in ihrer Nachtruhe gestört. Man wird daher davon ausgehen können, dass das Baden zur nächtlichen Ruhezeit, sohin in der Zeit ab 22 Uhr und vor 6 Uhr in der Regel ungebührlich ist, wenn dadurch andere Personen unzumutbar gestört werden.
| „Auf dem selben Grundstück, auf dem wir eine Wohnung angemietet haben, wird ein Gebäude errichtet. Es wurde soeben mit den Ausgrabungsarbeiten begonnen. Der Baulärm ist massiv. Haben wir die Möglichkeit deswegen weniger Miete zu zahlen?“ |
Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters nach § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) als Gewährleistungsrecht der besonderen Art sein Recht auf Zinsminderung geltend machen. Auf dieses Recht kann im Voraus nicht verzichtet werden, eine derartige Vertragsbestimmung ist unzulässig.
Der Anspruch auf Zinsminderung setzt zwar kein Verschulden des Vermieters voraus, das störende Verhalten muss jedoch zumindest in einem von ihm zu vertretenden Handeln liegen. Der Baulärm, der von einer Großbaustelle im Zuge des U-Bahnbaus entsteht ist vom Vermieter nicht zu vertreten. Wird am selben Grundstück vom Vermieter ein neues Gebäude errichtet, fällt dieser Baulärm in seine Sphäre und kann einen Mietzinsminderungsanspruch begründen.
Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung. In der Rechtsprechung finden sich Werte bis 25 %, gerechnet vom gesamten Mietzins. Bei Büros, wo sich die Mitarbeiter nur mehr schreiend verständigen konnten, sah der Oberste Gerichtshof sogar eine Mietzinsminderung von 75 % als gerechtfertigt an.
| „Unser Nachbar führt seit längerer Zeit massive Umbauarbeiten an seiner Mietwohnung durch. Neben Lärm-, Staub- und Schmutz sind auch Schäden an den allgemeinen Teilen zu befürchten. Laut Aussage der Hausverwaltung stelle dieses Verhalten jedoch keinen Kündigungsgrund dar. Stimmt das?“ |
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG (Mietrechtsgesetz) liegt dann vor, wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand macht. Das ist dann der Fall, wenn durch eine wiederholte vertragswidrige Benützung oder durch die Unterlassung notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung des Mietgegenstands erfolgt oder zumindest droht.
Bei baulichen Veränderungen durch einen Mieter kann das dann der Fall sein, wenn die Arbeiten für die Bestandsache erheblich nachteilig sind und eine Beschädigung der Bausubstanz zu befürchten ist. Eine Kündigung ist dann nicht gerechtfertigt, wenn die Arbeiten sachgemäß durchgeführt werden und zur Modernisierung der Wohnung dienen.
Erst, wenn sich der Mieter so verhält, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist, könnte in seinem Verhalten ein Auflösungsgrund liegen. Dazu zählt, wenn er ein nachteiliges Verhalten ganz bewusst setzt, oder sich unfähiger Professionisten bedient. Kurz zusammengefasst: Man kann davon ausgehen, dass dieser Kündigungsgrund nicht so schnell vorliegt.
| "Wie oft und unter welchen Voraussetzungen muss ich das Betreten meiner Wohnung durch den Vermieter zulassen?“ |
Laut Mietrechtsgesetz hat der Mieter das Betreten der Wohnung durch den Vermieter oder die von ihm beauftragten Personen zu gestatten. Es muss dafür aber wichtige Gründe geben und die Interessen des Mieters sind nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen.
Zu den wichtigen Gründen gehört eine gewisse Kontrolle durch den Vermieter, soweit sie nicht zur Schikane ausartet. Es handelt sich dabei um Besichtigungen durch Mietinteressenten bei bevorstehendem Ende des Mietverhältnisses sowie die Vorbereitung von Arbeiten, die anstehen. Soweit nicht Gefahr in Verzug ist, muss jedoch mit dem Mieter ein Termin vereinbart werden und zwar zu üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten. Oft finden sich auch im Mietvertrag Vereinbarungen, wie das Betreten zu handhaben ist.
| "Wir haben vor kurzem eine Eigentumswohnung gekauft. In unserer Anlage gehört zu den Erdgeschosswohnungen jeweils ein Garten dazu. Jetzt hat unser Nachbar auf seiner Seite eine massive Gartenhütte errichtet. Sie stört! Was können wir tun?" |
Bei dieser Gartenhütte, die mit Betonfundament errichtet wurde, handelt es sich um eine eigenmächtige Veränderung des Wohnungseigentumsobjektes und wäre bewilligungspflichtig gewesen. Der Eigentümer hätte die übrigen Wohnungseigentümer befragen und ihre Zustimmung einholen müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann jeder der anderen Eigentümer beim Bezirksgericht eine sogenannte Eigentumsfreiheitsklage einbringen. Diese ist auf die Beseitigung der eigenmächtig errichteten Gartenhütte gerichtet.
Es macht auch keinen Unterschied, sollten die Wohnungseigentümer bislang lediglich gemäß § 40 Abs 2 WEG mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt sein. Auch dem Wohnungseigentumsbewerber, dem die Wohnung bereits übergeben wurde steht zur Verteidigung seiner Rechtsposition die Eigentumsfreiheitsklage zu.
| „Zu unserer erst kürzlich erworbenen Eigentumswohnung gehört auch ein Garten im Miteigentum. Dieser Garten wurde in den letzten Jahren von den anderen Eigentümern gestaltet und mit Schaukel, Sitzmöbel und Sandkiste ausgestattet. Uns wird nun die Mitbenützung dieser Geräte und des Gartens verwehrt. Ist dies rechtlich zulässig?“ |
Nein! An allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht im Wohnungseigentum stehen, kommen allen Wohnungseigentümern gemeinsame Benützungsrechte zu. Einzelne Eigentümer sind nicht berechtigt, bestimmte Teile des Gartens allein und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu benützen. Will ein Miteigentümer dies, so bedarf es einer vereinbarten oder gerichtlichen Benützungsregelung.
Für eine Benützungsregelung bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung über die Gartenbenutzung zwischen allen Eigentümern. Kann keine Einigkeit erzielt werden, so hat jeder Eigentümer die Möglichkeit über das Bezirksgericht eine Benützungsregelung zu beantragen. Während eines anhängigen Verfahrens über eine Benützungsregelung kann mit Zwei-Drittel Mehrheit eine vorläufige Vereinbarung beschlossen werden. Diese muss nicht zwangsläufig schriftlich sein.
| "In unserer Wohnungseigentumsanlage steht eine schöne große Birke im Gemeinschaftsgarten. Ohne Befragung der Eigentümer wurde nun der Baum drastisch dezimiert. Darf die Hausverwaltung das im Alleingang?" |
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet Maßnahmen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Für Entscheidungen in beiden Angelegenheiten reicht prinzipiell ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Wobei im Bereich der ordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden kann, im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden muss.
Der Baumschnitt in normalem Ausmaß gehört zur ordentlichen Verwaltung. In diesen Belangen kann die Verwaltung die übrigen Wohnungseigentümer befragen, sie muss aber nicht. Sie sollte lediglich in einer Vorausschau die künftigen Erhaltungsarbeiten ankündigen. Somit wäre auch eine Information der Eigentümer gewährleistet.
| „Ich wohne in einem Mehrparteienhaus und möchte mir gerne einen Hund zulegen. In meinem Mietvertrag steht nichts über Tierhaltung. Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen?“ |
Wenn sich im Mietvertrag keine Vereinbarung findet, entscheidet der Ortsgebrauch und die Verkehrssitte, ob der Mieter berechtigt ist, in seiner Wohnung ein Tier zu halten. Das Halten von Haustieren ist dabei als zulässig anzusehen und bedarf auch nicht der Zustimmung durch den Vermieter.
Als Haustiere werden alle frei laufenden Tiere verstanden, die üblicherweise in der Wohnung gehalten werden. Dazu zählen selbstverständlich Hunde und Katzen, sowie Hamster, Meerschweinchen, Kanarienvögel und Fische. Auch wenn diese Tiere grundsätzlich zulässig sind, so muss der Mieter auch auf eine ordentliche und saubere Tierhaltung achten. Tut er das nicht, könnte der Kündigungsgrund des „erheblich störenden Gebrauchs“ vorliegen. Dann, wenn infolge der Tierhaltung die Wohnung grob verschmutzt wird, oder wenn durch die Lärmerregung das Zusammenwohnen mit den anderen Mietern stark gestört ist.
| "Obwohl im Mietvertrag nichts über Tierhaltung steht, verbietet mir mein Vermieter das Halten meiner Katze. Muss ich das Tier jetzt wirklich weggeben, oder kann er mich kündigen, wenn ich das nicht tue?" |
Findet sich im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zum Thema „Tierhaltung“, so entscheidet jeweils der Ortsgebrauch und die Verkehrssitte darüber, ob ein Mieter berechtigt ist, dieses Tier in der Wohnung zu halten. So ist es bei exotischen Tieren wie Schlangen, Krokodile, Affen, ..., die nicht unter den Begriff „Haustiere“ fallen. Eine Katze fällt natürlich unter den Begriff „Haustier“, da sie üblicherweise in einer Wohnung gehalten wird.
Solange die Tierhaltung nicht zur unzumutbaren Beeinträchtigung für andere Mieter wird, oder die Wohnung durch die Tierhaltung nicht übermäßig verschmutzt und vernachlässigt wird, ist sie grundsätzlich zulässig. Sollte die Tierhaltung im Mietvertrag verboten sein, so gilt dies jedoch nicht für Kleintiere, die in Behältnissen gehalten werden (Hamster, Fische, Schildkröten), entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) mit seiner Entscheidung von 2010 2 Ob 73/10i. Bei anderen Haustieren (Hunde, Katzen) müsse dem Vermieter jedoch ein Interesse an einer Beschränkung zugebilligt werden.
| "Wie sieht es denn rechtlich mit der Haltung von Kleintieren aus?" |
In der oberstgerichtlichen Entscheidung vom Dezember 2010 (2 Ob 73/10i) hatte sich das Gericht wieder einmal mit einzelnen vertraglichen Bestimmungen auseinander zu setzen. In diesem Fall mit der Klausel: “Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten.“
Unter Verweis auf den BGH (Bundesgerichtshof/Deutschland) kommt der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass das artgerechte Halten von wohnungsüblichen Kleintieren in Behältnissen (Hamster, Fische, Schildkröten) nicht verboten werden kann. Bei anderen Tieren (Hunden) muss dem Vermieter aber sehr wohl ein Interesse an einer Beschränkung zugebilligt werden.
| „Wir sind gerade dabei, eine Altbaueigentumswohnung zu kaufen. Bei der Objektbeschreibung war ein Kellerabteil dabei, doch bei näherem Nachfragen stellte sich heraus, dass diese nicht parifiziert sind, sondern sich jeder irgendein leeres Abteil nehmen solle. Wie sieht dies rechtlich aus?“ |
Sehr oft stellt sich diese Situation in Altbaueigentumswohnungen. Dort sind vielfach die Kellerabteile nicht mitparifiziert worden, daher auch nicht Zubehör zu den einzelnen Wohnungen und scheinen auch nicht im Grundbuch auf.
Derartige Kellerabteile stehen in der Regel im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer und werden durch Benützungsvereinbarungen zwischen den einzelnen Eigentümern aufgeteilt. In diese Benützungsregelung tritt jeder nachfolgende Eigentümer ein. Zu fragen wäre eventuell, ob es eine solche Benützungsvereinbarung gibt, oder wenn nicht, dass eine solche zu treffen wäre.
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| „Wir als Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage wollen unsere Hausverwaltung kündigen. Wie hat die Kündigung auszusehen und wann ist sie zum frühesten Zeitpunkt möglich?“ |
Prinzipiell ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden: die gebräuchlichere Kündigung ist die ordentliche, für die keine Begründung erforderlich ist. Sie ist lediglich an die Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden und ist immer zum Ende der Abrechnungsperiode (in der Regel das Kalenderjahr) möglich. Sohin muss die Kündigung im September eingebracht werden, dass sie zum 31.12. wirksam wird.
Die Einhaltung einer bestimmten Form ist nicht erforderlich. Bei der Kündigung handelt es sich um eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, weshalb sie eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer bedarf.
Ist der Verwaltervertrag auf bestimmte, drei Jahre übersteigende, Zeit abgeschlossen, so kann er frühestens nach drei Jahren aufgekündigt werden. Einen unbefristeten Verwaltervertrag können die Eigentümer jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Jahresende aufkündigen.
| "Unsere Hausverwaltung hat schon seit langem keine Eigentümerversammlung abgehalten. Ist sie dazu verpflichtet? Kann ich als einzelner Miteigentümer eine solche einberufen?" |
Hat die qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile nichts Anderes beschlossen, dann sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor, dass der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen muss.
Will ein Wohnungseigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung herbeiführen, so stehen zwei Wege offen:
| "In unserer Eigentumsanlage werden die alten Holzfenster durch Kunststofffenster ausgetauscht. Der Verwalter hat zwar drei Kostenvoranschläge eingeholt, nimmt jetzt aber die Firma seiner Wahl. Muss er uns darüber nicht abstimmen lassen?" |
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Hausverwalter für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten drei Angebote einzuholen hat. Dadurch sollen die Wohnungseigentümer ausreichend über die geplanten Arbeiten und deren Kosten informiert werden. Den Wohnungseigentümern muss Gelegenheit gegeben werden, diese Angebote einzusehen. Die Angebote müssen den Leistungsumfang und den Gesamtpreis nennen.
Daraus leitet sich nach Oberst Gerichtlicher Rechtsprechung jedoch keine Verpflichtung der Hausverwaltung ab, die Eigentümer mittels Beschluss zu befragen, welches Angebot sie bevorzugen. Darüber kann der Hausverwalter immer noch alleine entscheiden. Man darf jedoch nicht vergessen, dass er dabei die Interessen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Um diese „Willkür“ zu vermeiden, müsste eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag vereinbart sein.
| „Bei uns in der Wohnungseigentumsanlage ist eine größere Sanierung geplant. Wir fühlen uns vom Hausverwalter jedoch schlecht informiert. Braucht er für die Durchführung nicht einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer?“ |
Grundsätzlich nicht! In allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung darf die Hausverwaltung alleine entscheiden. Er kann selbstverständlich auch in diesen Bereichen die Wohnungseigentümer abstimmen lassen, er muss es aber nicht!
Von Gesetzes wegen ist er jedoch verpflichtet für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinaus gehen und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen. Auch größere Sanierungen gehören zu Erhaltungsarbeiten, wobei die Abgrenzung zur außerordentlichen Verwaltung (dort braucht die Hausverwaltung zum Tätigwerden einen Mehrheitsbeschluss) nicht immer leicht zu treffen ist. Der Austausch sämtlicher Fenster sowie die Anbringung eines Vollwärmeschutzes können trotz der hohen Kosten Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sein, für die kein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer notwendig ist.
| „Bei uns in einer Eigentumsanlage muss dringend über wichtige Erhaltungsarbeiten abgestimmt werden. Der Hausverwalter ist aber sehr lasch. Was können wir tun?“ |
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten im Wohnungseigentum Beschlüsse zu fassen. Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und den Umlaufbeschluss. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In der werden im Regelfall Beschlüsse über anstehende Verwaltungsagenden mittels Abstimmung getroffen.
Eine qualifizierte Minderheit (mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen über mindestens 25% der Anteile verfügen) kann vom Verwalter unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung einer „außerordentlichen“ Eigentümerversammlung verlangen. Daneben kann auch jeder einzelne eine derartige Versammlung einberufen. Die Beschlussfassung kann aber auch „auf sonstige Weise“, häufig, durch Weiterreichung einer Unterschriftenliste im Haus erfolgen.
| „Vor kurzer Zeit erwarben wir eine Eigentumswohnung, wo nunmehr einige Erhaltungsarbeiten durchzuführen sind. Wir hätten dafür gerne eine Besprechung mit der Hausverwaltung. Die Verwaltung sagt, sie sei dazu nicht verpflichtet. Stimmt das?“ |
Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass die Verwaltung alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen hat, sofern nichts Anderes vereinbart ist oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird.
Tag und Zeitpunkt sind so zu wählen, dass möglichst viele Wohnungseigentümer teilnehmen können. Kommt der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nach, liegt eine Pflichtverletzung vor, die eine Minderung seines Entgelts oder sogar die Abberufung des Verwalters nach sich ziehen könnte.
| „Wir sind ein Haus mit acht Wohnungseigentümern, von denen nur vier Parteien einen Balkon besitzen. Diese Balkone müssen saniert werden. Stimmt es, dass alle gemeinsam für diese Sanierung aufkommen müssen?“ |
Prinzipiell ja! Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind für die Erhaltung der allgemeinen Teile alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählt alles, was zur Außenhaut gehört. Darunter fallen auch Balkone. Es besteht jedoch die Möglichkeit diese gesetzliche Anordnung durch einen einstimmigen Beschluss abzuändern.
In einem Haus mit so wenigen Parteien ist diese Vorgehensweise auch leicht durchzuführen. Sind alle Eigentümer einverstanden, kann die Erhaltungspflicht der einzelnen Balkone auf die jeweiligen Eigentümer übertragen werden. Ist auch nur einer dagegen, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung und es müssen auch die Eigentümer mitzahlen, die gar keinen Balkon haben!
| „In unserer Eigentumsanlage möchte die Mehrheit der Eigentümer von Ölheizung auf Fernwärme umsteigen. Es gibt auch einen diesbezüglichen Beschluss. Ich bin dagegen. Was kann ich tun?“ |
Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses. Die Umstellung von einer mit Öl befeuerten Zentralheizung auf Fernwärme fällt in diesen Bereich. Jeder der überstimmten Wohnungseigentümer kann jedoch mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung dieses Beschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate. Wurde ein Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand nicht verständigt, beträgt die Frist sechs Monate. Die Antragsfrist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus.
| „Wir Mieter sind mit unserem Rauchfangkehrer unzufrieden und möchten diesen wechseln. Müssen wir unseren Hausverwalter darüber in Kenntnis setzen?" |
Setzen Sie Ihren Vermieter in Kenntnis über Ihre Unzufriedenheit, denn Mieter haben kein Mitsprachrecht beim Rauchfangkehrer. Die Rauchfangkehrerbestellung erfolgt über den Eigentümer (vertreten durch den Hausverwalter). Die dafür anfallenden Kosten werden über die Betriebskosten verrechnet.
| „In unserem Miethaus wurde kürzlich die Verwendung der Waschküche auf Münzbetrieb umgestellt, wodurch ich jetzt etwas fürs Waschen zahlen muss. Der Vermieter hat dazu die Mieter nicht befragt. Darf er das so einfach?“ |
Ja! Mit der Wohnrechtsnovelle 1999 wurde diese pauschalierte Einhebung von Energiekosten geregelt. Können bei Gemeinschaftsanlagen (wie z.B. einer Waschküche oder eines Trockenraumes) die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten durch Münzautomaten von den Benützern eingehoben werden. Für diese Umstellung braucht der Vermieter nicht die Zustimmung der Mieter.
| "Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Nachbarwohnung ist an einen unmöglichen Bewohner vermietet. Dieser trommelt nächtelang an die Wand, hat mir schon die Eingangstür beschädigt, beschimpft und ängstigt mich. Trotz Urgenzen mehrerer Parteien im Haus unternimmt der Eigentümer dieser Wohnung nichts. Was kann ich tun?" |
Wenn ein Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den anderen Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet, dann stellt dieses einen Kündigungsgrund des MRG dar. Zur Kündigung ist allerdings nur der vermietende Eigentümer berechtigt. Die anderen Eigentümer können allenfalls mit nachbarrechtlichen Ansprüchen gegen den Störenfried vorgehen.
Allerdings sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) auch eine andere Möglichkeit vor, nämlich der Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann einen anderen Eigentümer ausschießen, wenn er (oder sein Mieter) die Wohnungseigentümergemeinschaft massiv stört. Der erfolgreiche Ausschluss hätte sogar die Versteigerung der Eigentumswohnung zur Folge.
| „Wir haben in unserer Wohnhausanlage eine sehr unangenehme Eigentümerin. Sie kehrt den Schmutz vor unsere Türe und beschimpft uns. Die Hausverwaltung möchte sich nicht einmischen. Was können wir tun, um diese Person loszuwerden?“ |
Um einen Eigentümer auf Dauer aus der Gemeinschaft zu entfernen, sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Klage auf Ausschließung vor. Dafür ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer notwendig. Als mögliche Gründe für eine solche Ausschließung kommen in frage:
Das Ziel einer Ausschließungsklage ist die Versteigerung und der Verlust der Wohnung. Dabei handelt es sich um eine massive Strafe und es muss sich bei den Gründen um ein schwerwiegendes Fehlverhalten handeln. Die Klage ist das letzte Mittel zur Beseitigung einer für die Gemeinschaft unzumutbar gewordenen Situation.
| „Ich bin Wohnungseigentümerin und möchte etwas gegen die Taubenplage unternehmen. Ich habe der Hausverwaltung vorgeschlagen, ein Taubennetz anbringen zu lassen. Diese meint aber, dass dazu die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig sei. Stimmt das?“ |
Gewöhnliche Schädlingsbekämpfung gehört zur ordentlichen Verwaltung und kann bzw. müsste von der Hausverwaltung durchgeführt werden - ohne Absprache mit den Eigentümern.
Handelt es sich bei den Maßnahmen jedoch um Veränderungen der allgemeinen Teile, dann wären diese der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen. Dennoch braucht der Verwalter nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer aber keine Einstimmigkeit.
| „Unsere Hausverwaltung ist in vielen Dingen recht schlampig. Unter anderem werden wir von den Beschlüssen der Wohnungseigentumsgemeinschaft nur durch Anschlag im Stiegenhaus verständigt, wobei das Schreiben oft und schnell verschwindet. Reicht das?“ |
Hinsichtlich der Verlautbarung von Beschlüssen sieht das Wohnungseigentumsgesetz eine eindeutige Regelung vor. Wenn ein Beschluss zustande gekommen ist, ist jeder Wohnungseigentümer davon durch individuelle Zustellung und durch Anschlag des Beschlusses an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle zu verständigen.
Dieser Aushang ist in jedem Haus bzw. Stiegenhaus (schwarzes Brett) anzubringen. Aus diesem Aushang muss sich ergeben, welcher Beschluss gefasst wurde und wann der Aushang erfolgt ist. Außerdem muss sich ein Hinweis auf die Anfechtungsfrist und die Anfechtungsmöglichkeit ergeben. Maßgebliches Datum für die Anfechtungsfrist ist das Datum des Hausanschlags.
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| "Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet und hatte leider kein Glück mit den Mietern. Die letzten Mietenzahlungen sind ausständig und die Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses sind bei weitem höher als die hinterlegte Kaution. Wie komme ich zu meinem Geld?" |
Sind Geldforderungen einzuklagen, so ist dies mittels Mahnklage möglich. Für Klagen bis 10000 Euro ist das Bezirksgericht zuständig, bis 5000 Euro ist dazu kein Anwalt notwendig. Aufgrund einer eingebrachten Mahnklage erlässt das Gericht einen sogenannten „Zahlungsbefehl“ zunächst ohne die vom Kläger gemachten Angaben näher zu prüfen. Dieser Zahlungsbefehl wird rechtskräftig, wenn nicht innerhalb einer 4-wöchigen Frist (ab Zustellung des blauen Rsa-Briefes) Einspruch erhoben wird.
Der rechtskräftige Zahlungsbefehl kann 30 Jahre lang exekutiert werden. Der Kläger hat dadurch lange Zeit, seine Forderung einbringlich zu machen. In der Regel geschieht dies durch Gehalts- oder Fahrnisexekution. Beeinsprucht der Beklagte, wird eine Tagsatzung anberaumt und der Richter eröffnet das Beweisverfahren.
| "Obwohl ich meine Betriebskosten immer bezahlt habe, erhielt ich vom Bezirksgericht ein Schreiben, das sich Zahlungsbefehl nennt. Was ist das und was muss ich tun?“ |
Forderungen, die auf Geldschulden gerichtet sind und einen Betrag von €10.000 nicht übersteigen werden mit Hilfe einer sogenannten Mahnklage geltend gemacht. Dabei wird das Vorbringen des Klägers vorerst nicht geprüft, sondern sogleich dem Beklagten ungeprüft übermittelt.
Dieser hat dann die Möglichkeit, gegen die Forderung des Klägers Einspruch zu erheben. Dazu muss er das beigefügte Einspruchsformular ausgefüllt an das Gericht retournieren. Tut er das nicht, wird die Mahnklage rechtskräftig. Das bedeutet, dass dem Klagsvorbringen Recht gegeben wird und der Beklagte verpflichtet ist, die geforderten Summe zu zahlen. Mit einem rechtzeitigen Einspruch (vier Wochen Frist) wird das ordentliche Verfahren eingeleitet. Die Parteien werden geladen und können ihr Anliegen vorbringen.
In vorliegendem Fall können die Zahlungsbelege vorgelegt werden und der Richter prüft den Sachverhalt. Das Verfahren endet dann mit der Entscheidung des Richters oder durch einen Vergleich der Parteien. Sieht der Beklagte jedoch ein, dass er diese Forderung tatsächlich schuldet, dann kann er nach Erhalt des Zahlungsbefehls umgehend seine Schuld begleichen und die Sache ist erledigt. In diesem Fall gibt es kein weiteres Gerichtsverfahren.
| „Immer wieder höre ich, dass ich als Mieter Anträge bei der Schlichtungsstelle einbringen kann, und dass es sich dabei nicht um eine Klage handelt. Was ist das Besondere dabei?“ |
Für Prozesse vor den Zivilgerichten sieht das österreichische Recht zwei unterschiedliche Verfahren vor: das Außerstreitverfahren und das streitige Verfahren. Welches dieser beiden Verfahrensarten anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Einige wesentliche Unterschiede
Die Parteien im Außerstreitverfahren heißen Antragsteller und Antragsgegner. Das Verfahren wird über einen Antrag eingeleitet, für den kein Anwalt notwendig ist. Das Verfahren ist formloser und billiger. Die Anträge werden, wenn vorhanden, bei einer Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten eingebracht und sind dort kostenlos. Anträge bei den Bezirksgerichten sind kostenpflichtig (Kosten für den Antrag, eventuell Sachverständigenkosten). Die Kosten sind in der Regel jedoch nicht sehr hoch.
| „Unlängst erhielten wir die Abrechnung der Genossenschaft über Betriebskosten und Instandhaltung. Wir sind mit einzelnen Posten nicht einverstanden. Welche Möglichkeiten haben wir?“ |
Neben § 21 MRG (Mietrechtsgesetz), der ebenfalls für Genossenschaften zur Anwendung gelangt (mit Ausnahme über die Kosten der Verwaltung) regelt auch § 19 WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) die Verpflichtung der Genossenschaften zur Abrechnungslegung.
Auch die Genossenschaft hat spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres jedem Mieter je eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sowie über die Betriebskosten für das vorangegangene Kalenderjahr zu legen und in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Werden nicht innerhalb von sechs Monaten ab Auflage begründete Einwendungen erhoben, gilt die Abrechnung als geprüft und anerkannt.
Dieses Formalerfordernis ist daher wichtig, wenn der Mieter Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung hat und eventuell einen Antrag auf Überprüfung beim Bezirksgericht einbringen möchte.
| „Ich bin seit kurzem Eigentümer einer Wohnung. Die Hausverwaltung hat mir das Vollmachtsformular zugesandt und mich aufgefordert es unterschrieben zurückzuschicken. Mit einigen Punkten bin ich nicht einverstanden. Was soll ich tun?“ |
Grundsätzlich bedarf die Hausverwaltung, um tätig werden zu können, einer Bestellung. Dies geschieht im Normalfall durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. In neu errichteten Objekten wird eine Bestellung auch im Kaufvertrag bzw. im Wohnungseigentumsvertrag vorgenommen.
Gibt es eine Bestellung (bitte nachfragen bei der Hausverwaltung), dann wird die Hausverwaltung aufgrund dieser zur Vornahme aller Aufgaben bevollmächtigt, die in den gewöhnlichen Aufgabenbereich von Hausverwaltungen fallen. In den meisten Fällen braucht eine Hausverwaltung daher keine zusätzliche Vollmacht, um die Eigentümer zu vertreten und zu verwalten. Sollte dies doch der Fall sein, dann überprüfen Sie die Vollmacht und holen gegebenenfalls Rechtsauskunft ein, ob der Umfang nicht zu weitreichend ist.
| „Ich bin Wohnungseigentümer und bekam die Information meine Rechte im Außerstreitverfahren durchzusetzen. Was sind die Besonderheiten dieses Gerichtsverfahrens?" |
Ein Antrag im Außerstreitverfahren ist bei dem Bezirksgericht einzubringen, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Bei Antragstellung ist eine Gebühr von 78Euro zu leisten. Diese kann entweder bei Gericht einbezahlt oder überwiesen werden. Im Außerstreitverfahren herrscht weitgehend Formfreiheit. Sind jedoch auch gewisse Grunderfordernisse nicht erfüllt, kann das Gericht den Antrag mit einem Auftrag zur Verbesserung innerhalb einer bestimmten Frist zurückstellen.
Antragsteller ist derjenige Wohnungseigentümer, der den Antrag einbringt. Der Antragsgegner ist im Antrag als solcher bezeichnet, oder aber auch sämtliche Miteigentümer bzw. auch der Verwalter, wenn im Verfahren seine Interessen berührt sein können. Die Zustellung eines Antrages durch das Gericht erfolgt mit Rückschein. Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit mehr als sechs Miteigentümern sieht das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor, dass der Antrag nur einem vom Gericht bestimmten Miteigentümer mittels Rsb (Rückscheinbrief) zugestellt wird. Dieser sollte sodann die übrigen Eigentümer informieren. Zusätzlich erfolgt ein Aushang im Stiegenhaus. Die Kosten des Verfahrens werden vom Richter nach Billigkeit aufgeteilt. Das Rechtsmittel gegen die Entscheidung ist der Rekurs.
| "Wie läuft ein "wohnrechtliches Außerstreitverfahren" ab und wer trägt die Kosten?" |
Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren wird wie jedes Außerstreitverfahren durch Antrag eingeleitet. Es besteht keine Anwaltspflicht. Es können die Parteien daher sowohl in erster als auch in zweiter Instanz selbst vor Gericht handeln oder sich durch jede Person oder einen Interessenvertreter (z.B Mieterbund/Mietervereinigung), vertreten lassen. In dritter Instanz müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt, einen Notar oder durch einen Interessenvertreter vertreten lassen.
Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Billigkeit, wobei auch die Kosten von berufsmäßigen Parteienvertretern Gegenstand des Kostenersatzes sind. Zu berücksichtigen ist dabei, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen Erfolg hatten, in wessen Interesse das Verfahren durchgeführt wurde und ob eine Partei einen nicht zweckentsprechenden Verfahrensaufwand verursacht hat (Querulant). In der Sache selbst wird mit Sachbeschluss entschieden. Das Rechtsmittel dagegen ist der Rekurs. Die Rekursfrist beträgt vier Wochen. Abschließend gibt es noch den ordentlichen bzw. den außerordentlichen Revisionsrekurs.
| „In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Hausordnung zur Kenntnis genommen habe und mich verpflichte, diese auch einzuhalten. Wie verbindlich ist das?“ |
Das Zusammenleben vieler Menschen erfordert Rücksichtnahme und ein gewisses Maß an Benehmen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietern ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen, und versucht mittels einer Hausordnung gewisse Richtlinien vorzugeben, die das Zusammenleben in der Gemeinschaft erleichtern sollen.
Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil und von den Mietern zu befolgen. Ein wiederkehrendes und massives Verstoßen gegen dieselbe kann zur Kündigung des störenden Mieters führen. Es handelt sich dabei um den Kündigungsgrund des grob ungehörigen Mieters, der durch sein Verhalten den anderen Mietern das Zusammenwohnen verleidet. Das bedeutet, dass ein einmaliger oder unbedeutender Verstoß gegen eine Bestimmung der Hausordnung noch keine Konsequenzen nach sich ziehen wird, wohl aber ein ständiges und grob anstößiges Verhalten eines „unbelehrbaren“ Mieters.
| "In unserer Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Miteigentümer, der seinen monatlichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Was bedeutet in diesem Zusammenhang ein Vorzugspfandrecht?" |
Wenn ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, ist es Aufgabe des Hausverwalters, die Zahlungen einbringlich zu machen. Zu diesem Zweck ist er verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten mit Klage vorzugehen und diese im Grundbuch anmerken zu lassen. Mit dieser Klagsanmerkung wird das Vorzugspfandrecht wirksam. Dieses bewirkt, dass die Ansprüche der Wohnungseigentumsgemeinschaft sowie Auslagen eines Miteigentümers für einen anderen, gesichert sind.
Das sogenannte Vorzugspfandrecht bewirkt, dass diese Forderungen im Fall einer Versteigerung des Liegenschaftsanteils (der Wohnung des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers) vor anderen Schulden befriedigt werden. Im Grundbuch ersichtlich ist ein derartiges Vorzugspfandrecht als „Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002“. Das bedeutet, dass in dieser Wohnungseigentumsanlage Zahlungsrückstände von anderen Mit- und Wohnungseigentümern bestehen!
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| "Was ist der Unterschied zwischen einem Hausvertrauensmann und einem Eigentümervertreter?" |
Im Gegensatz zum Hausvertrauensmann, der in der Praxis zwar häufig anzutreffen ist, dem jedoch in rechtlicher Hinsicht keine eigenständige Funktion zukommt, ist der Eigentümervertreter ein Handlungsorgan, das durch das Wohnungseigentumsgesetz 2002 geschaffen wurde. Der Eigentümervertreter wird aus dem Kreis der Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss gewählt.
Sein Aufgabenkreis ist auf jenen Bereich eingeschränkt, in dem es zu einer Interessenkollision zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft kommt, z.B. bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen der Verwaltung und den Eigentümern. Ein Eigentümervertreter kann nur dort bestellt werden, wo es eine Verwaltung gibt. Es kann nicht ein Eigentümervertreter anstelle des Verwalters berufen werden. In dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich kommt dem Eigentümervertreter auch Vertretungsbefugnis gegenüber Dritten zu.
Die Funktionsdauer des Eigentümervertreters wird mit zwei Jahren begrenzt. Der Eigentümervertreter hat Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen und sie über seine Tätigkeit zu informieren.
| „In unserer Wohnungseigentumsgemeinschaft gibt es einen sogenannten Hausvertrauensmann, der viele Dinge im Alleingang bestimmt. Darf er das?“ |
In der Praxis sind – speziell in größeren Wohnungseigentumsanlagen – sehr oft Personen oder ein Zusammenschluss mehrerer Personen anzutreffen, die sich als „Hausvertrauensleute“ bzw. „Haussprecher“ titulieren. Helfen sie lediglich die Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Eigentümern zu bewerkstelligen, können sie eine Bereicherung einer Gemeinschaft darstellen.
Sehr oft maßen sich diese Hausvertrauensleute jedoch Rechte an, die sie nach dem Gesetz gar nicht haben. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt sie nämlich gar nicht. Der Oberste Gerichtshof hat die Tätigkeit dieser „Hausvertrauensleute“ als Hilfstätigkeiten für die Hausverwaltung bezeichnet und festgehalten, dass ihnen keine Vertretungsmacht zukommt. Damit ist klargestellt, dass die betreffenden Personen keine bevollmächtigten Vertreter der Liegenschaft sind und sie somit auch keine Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft treffen können. Die Hausverwaltung darf nicht nur die „Hausvertrauensleute“ über vorzunehmende Angelegenheiten informieren, sondern hat sämtliche Wohnungseigentümer in gleicher Weise zu informieren und zu vertreten.
| „In unserer Wohnungseigentumsgemeinschaft gibt es einen Eigentümer, der sich als Hausvertrauensmann bezeichnet und dem große Mitbestimmungsrechte von Seiten der Hausverwaltung eingeräumt werden. Was darf ein Hausvertrauensmann überhaupt?“ |
Die Bezeichnung Hausvertrauensmann kommt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) überhaupt nicht vor. Bei größeren Wohnanlagen ist es manchmal für die Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft praktisch, wenn ein oder mehrere Personen als Hausvertrauensleute bestimmt werden. Rechtlich haben diese Personen keine Bedeutung. Sie können nicht für andere Eigentümer eine Stimme abgeben (außer sie werden dazu im Einzelnen bevollmächtigt) oder sonstige Erhaltungsarbeiten beauftragen.
Ein Organ, das das WEG vorsieht, ist der sogenannte „Eigentümervertreter“. Dieser wird aus dem Kreis der Wohnungseigentümer und von diesen auf zwei Jahre bestellt. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter in jenen Bereichen, in denen es zu einer Interessenskollision zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft kommt. Das sind z.B. Fälle einer gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den beiden Parteien oder auch bei Verlängerung oder Veränderung des Verwaltervertrages.
| In unserer Eigentumsanlage macht der Hausverwalter was er will. Vor allem bei der Auftragsvergabe nimmt er immer „seine“ Firmen. Darf er das?“ |
Zu überprüfen ist in diesem Zusammenhang, ob es sich bei den Firmen, die der Hausverwalter mit der Durchführung von Arbeiten betraut, wirklich um Unternehmen handelt, zu denen er in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht.
Ist das der Fall, dann ist der Hausverwalter nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet, die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Es soll damit verhindert werden, dass der Verwalter Aufträge zulasten der Eigentümergemeinschaft an ihm nahestehende Unternehmen vergibt. Diese Bestimmung verpflichtet den Hausverwalter zwar zur Offenlegung, verbietet aber nicht die Auftragsvergabe an sich. Kommt ein Wohnungseigentümer dahinter, dass hier ein Naheverhältnis besteht (auf das nicht hingewiesen wurde) dann liegt eine Pflichtverletzung des Hausverwalters vor, die unter Umständen zu einer Abberufung führen kann.
| "Wir sind Wohnungseigentümer und haben in der Abrechnung bemerkt, dass unsere Hausverwaltung die Rechnung eines Handwerkers bezahlte, obwohl dieser seine Leistung gar nicht erbracht hatte. Wie kommen wir wieder zu unserem Geld?" |
Da die Eigentümergemeinschaft eine Leistung bezahlt, sie aber nicht erhalten hat, wurde ihr ein Schaden zugefügt. Dieser entspricht der Höhe des Rechnungsbetrages. Es handelt sich daher um einen Schadenersatzanspruch. Wenn eine Hausverwaltung Arbeiten in Auftrag gibt, dann trifft sie auch die Verpflichtung auf die Einhaltung dieser Arbeiten zu achten.
Eine ordentliche Hausverwaltung wird sich über den Fortgang und die Erbringung der Leistung vor Ort überzeugen. Tut sie dies nicht, dann handelt sie sorgfaltswidrig. Eine Hausverwaltung kennt ihre Aufgaben und Verpflichtungen, sodass sie schuldhaft handelt, wenn sie diese unterlässt. Die Hausverwaltung wurde durch ihre unterlassene Überprüfung, ob die beauftragten Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden, schadenersatzpflichtig der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Sie können Sie für diesen Schaden auch in Anspruch nehmen.
| „Wir sind Eigentümer in einer größeren Wohnungseigentumsanlage und mit unserer Hausverwaltung sehr unzufrieden. Sehr selten werden Kostenvoranschläge eingeholt, sondern immer gleich ein Unternehmen mit Arbeiten betraut. Gibt es im Gesetz nicht eine diesbezügliche Verpflichtung?“ |
Das ist richtig! Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung (das sind solche, die nur in Abständen von mehr als einem Jahr wiederkehren) hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten muss die Hausverwaltung laut Wohnungseigentumsgesetz mindestens drei Angebote einholen.
Auch wenn das Gesetz keine ausdrückliche Regelung über die Form dieser Angebote trifft, ist davon auszugehen, dass sie schriftlich und detailliert sein müssen, um den Wohnungseigentümern eine zumindest grobe Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Das Geld für die Kostenvoranschläge wird aus der Rücklage genommen. Es handelt sich dabei um eine eindeutige Verpflichtung der Hausverwaltung. Bei Missachtung macht er sich einer Pflichtverletzung schuldig.
| "In unserer Wohnungseigentumsanlage gibt es schon seit einiger Zeit keinen Hausbesorger mehr und die ehemalige Hausbesorgerwohnung steht leer. Jetzt möchte ein Eigentümer diese anmieten. Wie geht das?" |
Die Hausbesorgerwohnung stellt eine allgemeine Fläche des Hauses dar und kann vermietet werden. Der Abschluss und die Kündigung von Mietverträgen mit Wohnungseigentümern stellt eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung dar. Sie bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.
Im Gegensatz dazu ist bei der Vermietung an einen außenstehenden Dritten nur ein Mehrheitsbeschluss erforderlich! Eine Sonderregelung besteht für die Vermietung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, die nicht im Wohnungseigentum stehen. Bei diesen Abstellplätzen kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag – ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen – mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
| „Als Mieterin einer Altbauwohnung musste ich mit Entsetzen feststellen, dass wir keinen Hausbesorger mehr haben, sondern die Verwaltung einen Reinigungsdienst beauftragt hat. Ich empfinde das als massive Verschlechterung der Wohnsituation. Was kann ich dagegen tun?“ |
Die Reinigung des Hauses, gemeint sind damit alle allgemeinen Teile, wie Stiegenhaus, Gartenfläche und Fußwege sind vom Vermieter zu gewährleisten. Ob er sich eines Hausbesorgers bedient oder diese Arbeiten durch eine Reinigungsfirma durchführen lässt, ist allein seine Entscheidung.
Er ist nicht verpflichtet, die Mieter zu fragen, bzw. über seinen Entschluss zu informieren. Diese Reinigungsarbeiten werden von ihm beauftragt. Vertragspartner ist der Eigentümer des Hauses, vertreten durch die Hausverwaltung (wenn es eine solche gibt). Die Mieter haben bei dieser Entscheidung kein Mitspracherecht, auch wenn sie letztlich diejenigen sind, die über die Betriebskosten zur Kasse gebeten werden.
| „Unser Hausverwalter hat die Rücklage von 50 Cent auf 1,25 Euro pro m2 angehoben ohne uns Eigentümer danach zu fragen. Darf er das?“ |
Zu den Aufgaben der Hausverwaltung gehört die Bildung einer angemessenen Rücklage. Diese dient dazu einen Reparaturfonds zu bilden um für etwaige Ausgaben vorzusorgen. Eine Ober- oder Untergrenze hinsichtlich der Höhe ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht vorgesehen. Es steht daher der Hausverwaltung frei, welchen Betrag sie als angemessen ansieht. Dabei sind die zukünftig zu erwartenden Erhaltungsarbeiten oder etwaige sonstige Ausgaben zu berücksichtigen.
Die Bildung einer angemessenen Rücklage fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung, die ohne Befragung und ohne Beschluss durch die Wohnungseigentümer von der Hausverwaltung vorzunehmen ist. Erscheint den Eigentümern die vorgeschriebene Rücklage zu hoch und unangemessen – es stehen keinerlei größere Erhaltungsarbeiten an – kann die Mehrheit mittels Beschluss der Hausverwaltung eine Weisung erteilen und eine niedere Rücklage beschließen. An diesen Beschluss ist die Hausverwaltung gebunden und verpflichtet dementsprechend die Höhe der Rücklage zu ändern.
| „Ich lebe in einer Eigentumsanlage, die von einer externen Reinigungskraft betreut wird. Leider ist es so, dass mir diese Dame unangenehm ist und ich meinen Teil des Stiegenhauses lieber selbst reinigen möchte und meinen Kostenanteil für die externe Reinigung einstellen möchte. Darf ich das?“ |
Nein! Als Eigentümer kann man das leider nicht selbst entscheiden. Die Reinigung der allgemeinen Teile gehört zu den Aufgaben der ordentlichen Verwaltung. Die Hausverwaltung, als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, hat mit dieser Dame einen entsprechenden Hausbetreuungsvertrag abgeschlossen. Die Kosten werden auf alle Eigentümer anteilsmäßig aufgeteilt. Davon kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht ausnehmen.
| „Ich bin mit unserem Hausverwalter sehr unzufrieden. Eine ordentliche Kündigung durch die Mehrheit der Eigentümer werde ich nicht erreichen. Welche Möglichkeit gibt es noch?“ |
Neben der ordentlichen Kündigung des Hausverwalters sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch eine sofortige Auflösung des Verwaltervertrages vor. Diese außerordentliche Auflösung kann beim Bezirksgericht eingebracht werden; es genügt der Antrag eines einzelnen Eigentümers. Um die gerichtliche Abberufung zu erreichen, müssen grobe Pflichtverstöße des Verwalters vorliegen und dem Gericht glaubhaft dargelegt werden.
Bei diesen groben Pflichtverstößen muss es sich um Gründe handeln, die so beschaffen sind, dass gewichtige Bedenken gegen seine Treue- und Interessenwahrungspflicht bestehen und die Vertrauensbasis zerstören. Auch können mehrere Pflichtverletzungen eine Abberufung rechtfertigen, wenn sie zusammengenommen das Gewicht einer groben Pflichtvernachlässigung erreichen. Auflösungsgründe aus der Rechtsprechung:
Quelle: Miet- und Wohnrecht 22. Auflage, Würth/Zingher/Kovany, S 215f
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