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Mitbestimmung und Nachbarn

Lärm, Hausversammlungen, Beschwerden, Hausverwalter

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veröffentlicht: 15.07.2013, aktualisiert: 01.06.2017

Inhalt

Hausverwalter, Hausbesorger, Hausvertrauensleute, Eigentümervertreter

"Was ist der Unterschied zwischen einem Hausvertrauensmann und einem Eigentümervertreter?"

Im Gegensatz zum Hausvertrauensmann, der in der Praxis zwar häufig anzutreffen ist, dem jedoch in rechtlicher Hinsicht keine eigenständige Funktion zukommt, ist der Eigentümervertreter ein Handlungsorgan, das durch das Wohnungseigentumsgesetz 2002 geschaffen wurde. Der Eigentümervertreter wird aus dem Kreis der Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss gewählt.

Aufgabenbereich des Eigentümervertreter

Sein Aufgabenkreis ist auf jenen Bereich eingeschränkt, in dem es zu einer Interessenkollision zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft kommt, z.B. bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen der Verwaltung und den Eigentümern. Ein Eigentümervertreter kann nur dort bestellt werden, wo es eine Verwaltung gibt. Es kann nicht ein Eigentümervertreter anstelle des Verwalters berufen werden. In dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich kommt dem Eigentümervertreter auch Vertretungsbefugnis gegenüber Dritten zu.

Die Funktionsdauer des Eigentümervertreters wird mit zwei Jahren begrenzt. Der Eigentümervertreter hat Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen und sie über seine Tätigkeit zu informieren.
 


„In unserer Wohnungseigentumsgemeinschaft gibt es einen sogenannten Hausvertrauensmann, der viele Dinge im Alleingang bestimmt. Darf er das?“


In der Praxis sind – speziell in größeren Wohnungseigentumsanlagen – sehr oft Personen oder ein Zusammenschluss mehrerer Personen anzutreffen, die sich als „Hausvertrauensleute“ bzw. „Haussprecher“ titulieren. Helfen sie lediglich die Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Eigentümern zu bewerkstelligen, können sie eine Bereicherung einer Gemeinschaft darstellen.

Rechte die nicht vorhanden sind

Sehr oft maßen sich diese Hausvertrauensleute jedoch Rechte an, die sie nach dem Gesetz gar nicht haben. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt sie nämlich gar nicht. Der Oberste Gerichtshof hat die Tätigkeit dieser „Hausvertrauensleute“ als Hilfstätigkeiten für die Hausverwaltung bezeichnet und festgehalten, dass ihnen keine Vertretungsmacht zukommt. Damit ist klargestellt, dass die betreffenden Personen keine bevollmächtigten Vertreter der Liegenschaft sind und sie somit auch keine Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft treffen können. Die Hausverwaltung darf nicht nur die „Hausvertrauensleute“ über vorzunehmende Angelegenheiten informieren, sondern hat sämtliche Wohnungseigentümer in gleicher Weise zu informieren und zu vertreten.
 


„In unserer Wohnungseigentumsgemeinschaft gibt es einen Eigentümer, der sich als Hausvertrauensmann bezeichnet und dem große Mitbestimmungsrechte von Seiten der Hausverwaltung eingeräumt werden. Was darf ein Hausvertrauensmann überhaupt?“


Die Bezeichnung Hausvertrauensmann kommt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) überhaupt nicht vor. Bei größeren Wohnanlagen ist es manchmal für die Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft praktisch, wenn ein oder mehrere Personen als Hausvertrauensleute bestimmt werden. Rechtlich haben diese Personen keine Bedeutung. Sie können nicht für andere Eigentümer eine Stimme abgeben (außer sie werden dazu im Einzelnen bevollmächtigt) oder sonstige Erhaltungsarbeiten beauftragen.

Hausvertrauensmann macht sich zu wichtig

Ein Organ, das das WEG vorsieht, ist der sogenannte „Eigentümervertreter“. Dieser wird aus dem Kreis der Wohnungseigentümer und von diesen auf zwei Jahre bestellt. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter in jenen Bereichen, in denen es zu einer Interessenskollision zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft kommt. Das sind z.B. Fälle einer gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den beiden Parteien oder auch bei Verlängerung oder Veränderung des Verwaltervertrages.
 


In unserer Eigentumsanlage macht der Hausverwalter was er will. Vor allem bei der Auftragsvergabe nimmt er immer „seine“ Firmen. Darf er das?“


Zu überprüfen ist in diesem Zusammenhang, ob es sich bei den Firmen, die der Hausverwalter mit der Durchführung von Arbeiten betraut, wirklich um Unternehmen handelt, zu denen er in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht.

Auf Naheverhältnisse hinweisen

Ist das der Fall, dann ist der Hausverwalter nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet, die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Es soll damit verhindert werden, dass der Verwalter Aufträge zulasten der Eigentümergemeinschaft an ihm nahestehende Unternehmen vergibt. Diese Bestimmung verpflichtet den Hausverwalter zwar zur Offenlegung, verbietet aber nicht die Auftragsvergabe an sich. Kommt ein Wohnungseigentümer dahinter, dass hier ein Naheverhältnis besteht (auf das nicht hingewiesen wurde) dann liegt eine Pflichtverletzung des Hausverwalters vor, die unter Umständen zu einer Abberufung führen kann.
 


"Wir sind Wohnungseigentümer und haben in der Abrechnung bemerkt, dass unsere Hausverwaltung die Rechnung eines Handwerkers bezahlte, obwohl dieser seine Leistung gar nicht erbracht hatte. Wie kommen wir wieder zu unserem Geld?"


Da die Eigentümergemeinschaft eine Leistung bezahlt, sie aber nicht erhalten hat, wurde ihr ein Schaden zugefügt. Dieser entspricht der Höhe des Rechnungsbetrages. Es handelt sich daher um einen Schadenersatzanspruch. Wenn eine Hausverwaltung Arbeiten in Auftrag gibt, dann trifft sie auch die Verpflichtung auf die Einhaltung dieser Arbeiten zu achten.

Hausverwaltung muss kontrollieren

Eine ordentliche Hausverwaltung wird sich über den Fortgang und die Erbringung der Leistung vor Ort überzeugen. Tut sie dies nicht, dann handelt sie sorgfaltswidrig. Eine Hausverwaltung kennt ihre Aufgaben und Verpflichtungen, sodass sie schuldhaft handelt, wenn sie diese unterlässt. Die Hausverwaltung wurde durch ihre unterlassene Überprüfung, ob die beauftragten Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden, schadenersatzpflichtig der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Sie können Sie für diesen Schaden auch in Anspruch nehmen.


 

„Wir sind Eigentümer in einer größeren Wohnungseigentumsanlage und mit unserer Hausverwaltung sehr unzufrieden. Sehr selten werden Kostenvoranschläge eingeholt, sondern immer gleich ein Unternehmen mit Arbeiten betraut. Gibt es im Gesetz nicht eine diesbezügliche Verpflichtung?“

 


Das ist richtig! Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung (das sind solche, die nur in Abständen von mehr als einem Jahr wiederkehren) hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten muss die Hausverwaltung laut Wohnungseigentumsgesetz mindestens drei Angebote einholen.

Verpflichtung des Verwalters

Auch wenn das Gesetz keine ausdrückliche Regelung über die Form dieser Angebote trifft, ist davon auszugehen, dass sie schriftlich und detailliert sein müssen, um den Wohnungseigentümern eine zumindest grobe Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Das Geld für die Kostenvoranschläge wird aus der Rücklage genommen. Es handelt sich dabei um eine eindeutige Verpflichtung der Hausverwaltung. Bei Missachtung macht er sich einer Pflichtverletzung schuldig.
 


"In unserer Wohnungseigentumsanlage gibt es schon seit einiger Zeit keinen Hausbesorger mehr und die ehemalige Hausbesorgerwohnung steht leer. Jetzt möchte ein Eigentümer diese anmieten. Wie geht das?"


Die Hausbesorgerwohnung stellt eine allgemeine Fläche des Hauses dar und kann vermietet werden. Der Abschluss und die Kündigung von Mietverträgen mit Wohnungseigentümern stellt eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung dar. Sie bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.

Vermietung an Dritte

Im Gegensatz dazu ist bei der Vermietung an einen außenstehenden Dritten nur ein Mehrheitsbeschluss erforderlich! Eine Sonderregelung besteht für die Vermietung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, die nicht im Wohnungseigentum stehen. Bei diesen Abstellplätzen kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag – ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen – mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
 


„Als Mieterin einer Altbauwohnung musste ich mit Entsetzen feststellen, dass wir keinen Hausbesorger mehr haben, sondern die Verwaltung einen Reinigungsdienst beauftragt hat. Ich empfinde das als massive Verschlechterung der Wohnsituation. Was kann ich dagegen tun?“


Die Reinigung des Hauses, gemeint sind damit alle allgemeinen Teile, wie Stiegenhaus, Gartenfläche und Fußwege sind vom Vermieter zu gewährleisten. Ob er sich eines Hausbesorgers bedient oder diese Arbeiten durch eine Reinigungsfirma durchführen lässt, ist allein seine Entscheidung.

Mieter ohne Mitspracherecht

Er ist nicht verpflichtet, die Mieter zu fragen, bzw. über seinen Entschluss zu informieren. Diese Reinigungsarbeiten werden von ihm beauftragt. Vertragspartner ist der Eigentümer des Hauses, vertreten durch die Hausverwaltung (wenn es eine solche gibt). Die Mieter haben bei dieser Entscheidung kein Mitspracherecht, auch wenn sie letztlich diejenigen sind, die über die Betriebskosten zur Kasse gebeten werden.
 


„Unser Hausverwalter hat die Rücklage von 50 Cent auf 1,25 Euro pro m2 angehoben ohne uns Eigentümer danach zu fragen. Darf er das?“


Zu den Aufgaben der Hausverwaltung gehört die Bildung einer angemessenen Rücklage. Diese dient dazu einen Reparaturfonds zu bilden um für etwaige Ausgaben vorzusorgen. Eine Ober- oder Untergrenze hinsichtlich der Höhe ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht vorgesehen. Es steht daher der Hausverwaltung frei, welchen Betrag sie als angemessen ansieht. Dabei sind die zukünftig zu erwartenden Erhaltungsarbeiten oder etwaige sonstige Ausgaben zu berücksichtigen.

Ordentliche Verwaltung: ohne Beschluss der Wohnungseigentümer

Die Bildung einer angemessenen Rücklage fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung, die ohne Befragung und ohne Beschluss durch die Wohnungseigentümer von der Hausverwaltung vorzunehmen ist. Erscheint den Eigentümern die vorgeschriebene Rücklage zu hoch und unangemessen – es stehen keinerlei größere Erhaltungsarbeiten an – kann die Mehrheit mittels Beschluss der Hausverwaltung eine Weisung erteilen und eine niedere Rücklage beschließen. An diesen Beschluss ist die Hausverwaltung gebunden und verpflichtet dementsprechend die Höhe der Rücklage zu ändern.
 


„Ich lebe in einer Eigentumsanlage, die von einer externen Reinigungskraft betreut wird. Leider ist es so, dass mir diese Dame unangenehm ist und ich meinen Teil des Stiegenhauses lieber selbst reinigen möchte und meinen Kostenanteil für die externe Reinigung einstellen möchte. Darf ich das?“


Nein! Als Eigentümer kann man das leider nicht selbst entscheiden. Die Reinigung der allgemeinen Teile gehört zu den Aufgaben der ordentlichen Verwaltung. Die Hausverwaltung, als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, hat mit dieser Dame einen entsprechenden Hausbetreuungsvertrag abgeschlossen. Die Kosten werden auf alle Eigentümer anteilsmäßig aufgeteilt. Davon kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht ausnehmen.
 


„Ich bin mit unserem Hausverwalter sehr unzufrieden. Eine ordentliche Kündigung durch die Mehrheit der Eigentümer werde ich nicht erreichen. Welche Möglichkeit gibt es noch?“


Neben der ordentlichen Kündigung des Hausverwalters sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch eine sofortige Auflösung des Verwaltervertrages vor. Diese außerordentliche Auflösung kann beim Bezirksgericht eingebracht werden; es genügt der Antrag eines einzelnen Eigentümers. Um die gerichtliche Abberufung zu erreichen, müssen grobe Pflichtverstöße des Verwalters vorliegen und dem Gericht glaubhaft dargelegt werden.

Kein Vertrauen zur Hausverwaltung

Bei diesen groben Pflichtverstößen muss es sich um Gründe handeln, die so beschaffen sind, dass gewichtige Bedenken gegen seine Treue- und Interessenwahrungspflicht bestehen und die Vertrauensbasis zerstören. Auch können mehrere Pflichtverletzungen eine Abberufung rechtfertigen, wenn sie zusammengenommen das Gewicht einer groben Pflichtvernachlässigung erreichen. Auflösungsgründe aus der Rechtsprechung:

  • beharrliche Missachtung von Minderheitsrechten
  • Unterlassung der Abrechnung bzw. erheblich verspätete Rechnungslegung
  • mangelhafte Ermöglichung der Belegeinsicht und qualifizierte Buchungsfehler
  • Unterlassung der Rechnungslegung und der Einholung von Kostenvoranschlägen
  • beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten

Quelle: Miet- und Wohnrecht 22. Auflage, Würth/Zingher/Kovany, S 215f


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